قانون پیش فروش ساختمان چیست
قانون پیش فروش ساختمان، مصوب سال ۱۳۸۹، با هدف ساماندهی و شفاف‌سازی معاملات پیش فروش ساختمان و جلوگیری از بروز اختلافات و کلاهبرداری در این حوزه، به تصویب رسیده است. در واقع این قانون، حقوق و تعهدات طرفین قرارداد پیش‌فروش (پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار) را به طور دقیق مشخص کرده و الزامات و ضمانت‌های اجرایی لازم را برای اجرای صحیح قراردادها تعیین نموده است. اگر قصد پیش فروش دارید و یا خریدار هستید، ادامه مطلب را کامل بخوانید. یک سری نکات مهم در مورد آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان نوشته شده است.
منظور از پیش فروش ساختمان چیست و چرا باید قوانین داشته باشد؟
پیش فروش ساختمان به قراردادی گفته می‌شود که در آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد می‌شود واحد ساختمانی مشخصی را در آینده بسازد و به خریدار (پیش‌خریدار) تحویل دهد. از آنجا که این نوع معاملات با ریسک‌های متعددی مانند عدم تکمیل پروژه، تاخیر در تحویل، یا عدم تطابق ملک با مشخصات قرارداد همراه است، وجود قوانین برای حفاظت از حقوق طرفین، به ویژه پیش‌خریداران، ضروری است. این قوانین با تعیین حقوق و تعهدات طرفین، الزام به تنظیم سند رسمی، و تعیین ضمانت‌های اجرایی، به شفافیت و امنیت این معاملات کمک می‌کنند و از بروز اختلافات و کلاهبرداری‌ها جلوگیری می‌کنند.
قانون پیش‌فروش ساختمان، چارچوبی قانونی است که برای حفاظت از حقوق خریداران و فروشندگان در معاملات پیش فروش ساختمان طراحی شده است. این قانون کمک می‌کند تا از بروز اختلافات و کلاهبرداری‌هایی که ممکن است در معاملات پیش فروش ساختمان رخ دهد، جلوگیری شود. همچنین، با تعیین حقوق و تعهدات طرفین، این قانون باعث شفافیت بیشتر در این نوع معاملات می‌شود.
مهم‌ترین نکات قانون پیش فروش ساختمان:
تنظیم سند رسمی:
قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و دارای مشخصات کامل طرفین، پلاک ثبتی ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی، و شرایط پرداخت باشد.
مشخصات قرارداد پیش فروش:
قرارداد پیش فروش باید شامل موارد ذیل باشد: اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری.
نحوه پرداخت:
نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ضمانت‌های اجرایی:
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس یا جزای نقدی محکوم می‌شوند.
نکات مهم برای پیش خریداران:
- قبل از امضای قرارداد، از صحت مدارک و مجوزهای پیش‌فروشنده اطمینان حاصل کنید.
- تمام جزئیات مربوط به واحد ساختمانی، شرایط پرداخت و زمان تحویل را به دقت در قرارداد ذکر کنید.
- از پرداخت مبالغ خارج از قرارداد خودداری کنید.
- حتما قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید.
- با رعایت این نکات، می‌توانید از حقوق خود در معاملات پیش‌فروش ساختمان محافظت کنید.
ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان چیست؟
ماده ۱- هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب می شود.( اصلاحی ۱۴۰۳)
این ماده، که در قانون پیش‌فروش ساختمان آمده است، به تعریف جامع و دقیقی از پیش فروش ساختمان می‌پردازد. در واقع، این ماده مشخص می‌کند که چه نوع معاملاتی در دسته پیش‌فروش ساختمان قرار می‌گیرند و مشمول قانون پیش‌فروش ساختمان می‌شوند.
در اینجا به توضیح و تفسیر این ماده می‌پردازیم:
قرارداد مشارکت در ساخت:
هر قراردادی که بر اساس آن، مالک رسمی زمین با شخص دیگری (سازنده) برای مشارکت در ساخت ساختمان توافق می‌کند، پیش فروش محسوب می‌شود. این شامل مواردی است که سازنده در ازای سرمایه‌گذاری و ساخت، مالک واحدهای مشخصی از ساختمان می‌شود.
تعهد به ساخت و تحویل:
هر قراردادی که بر اساس آن شخصی متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص به دیگری می‌شود، پیش‌فروش تلقی می‌شود. این شامل مواردی است که سازنده یا مالک، واحدهای ساختمانی را قبل از تکمیل به فروش می‌رساند.
انتقال حقوق و تعهدات:
هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور (مشارکت در ساخت و تعهد به ساخت و تحویل)، نیز پیش‌فروش محسوب می‌شود. به عبارت دیگر، اگر کسی حقوق یا تعهدات خود را در یک قرارداد پیش فروش به دیگری منتقل کند، این انتقال نیز مشمول قانون پیش‌فروش ساختمان خواهد بود.
ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۲ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
ماده ۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، در واقع چک لیستی از مهم‌ترین مواردی است که باید در قرارداد پیش‌فروش ساختمان درج شود تا از بروز اختلافات و سوءتفاهم‌ها جلوگیری شود.
به طور خلاصه، این ماده مشخص می‌کند که قرارداد پیش‌فروش باید شامل چه اطلاعاتی باشد:
مشخصات طرفین:
نام و مشخصات کامل خریدار و فروشنده.
مشخصات ملک:
پلاک ثبتی، آدرس دقیق و مشخصات ثبتی ملک.
پروانه ساخت:
پیوست کردن متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح.
مشخصات فنی ساختمان:
جزئیات مربوط به ساخت و ساز، مانند مصالح، امکانات، و نقشه‌های معماری.
شرایط پرداخت:
مبلغ قرارداد، نحوه پرداخت اقساط، و زمان پرداخت‌ها.
زمان تحویل و انتقال سند:
تاریخ دقیق تحویل واحد و زمان تنظیم سند رسمی.
خسارات و تضمین‌ها:
تعیین تکلیف موارد مربوط به خسارات، ضمانت‌ها، بیمه، تغییر قیمت و مشخصات.
تعهدات پیش فروشنده:
تعهدات پیش فروشنده در برابر مراجع صادر کننده پروانه و مراجع قانونی دیگر.
ارجاعات قانونی:
ارجاع به مواد قانونی دیگر در همین قانون پیش فروش ساختمان که شامل مواد ۶، ۷، ۸، ۹، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۶ این قانون است.
نکته: بند ۱۰ این ماده که مربوط به معرفی داوران بود به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول حذف شده است.
مطلب مرتبط: قانون جدید صدور پایان کار ساختمان
ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان:
قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. این قرارداد باید در سند مالکیت ملک ثبت شود. خلاصه‌ای از قرارداد باید به اداره ثبت محل ارسال شود. این ماده با الزام به تنظیم سند رسمی، اعتبار قانونی قرارداد پیش‌فروش را تضمین می‌کند و از بروز اختلافات و کلاهبرداری‌های احتمالی جلوگیری می‌کند.
ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان:
مدارک مورد نیاز:
برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش، پیش‌فروشنده باید مدارک زیر را ارائه دهد:
سند رسمی مالکیت، سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، یا قرارداد رسمی که نشان دهد مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) قانون.
اهمیت:
این ماده با تعیین مدارک مورد نیاز، از صحت و قانونی بودن قرارداد پیش‌فروش اطمینان حاصل می‌کند و حقوق پیش‌خریداران را حفظ می‌کند.
با توجه به ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول بند ۲ و ۴ این ماده حذف شده است.
ماده ۵ قانون پیش فروش ساختمان:
این ماده به نحوه تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی می‌پردازد. بر اساس این ماده، قرارداد پیش‌فروش و انتقال حقوق و تعهدات ناشی از آن، با پرداخت حق‌الثبت و صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه، بدون نیاز به ارائه گواهی مالیاتی، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.
ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان:
این ماده به تعیین جریمه تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروش‌شده توسط پیش‌فروشنده می‌پردازد. در صورتی که پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد را تحویل ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، موظف است علاوه بر اجرای بند (۹) ماده (۲) قانون، به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار پرداخت کند:
اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده در صورت عدم امکان بهره‌برداری از واحد و بخش‌های اختصاصی.
نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام‌نشده در قسمتهای مشاعی.
یک در هزار بهای روز تعهدات انجام‌شده در قسمتهای خدمات عمومی.
یک در هزار مبلغ قرارداد در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال.
همچنین، توافق بر مبالغ بیشتر به نفع پیش‌خریدار مجاز است و اجرای این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نمی‌شود.
ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان:
درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده ۸ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۸ قانون پیش‌فروش ساختمان، حق فسخ قرارداد را برای پیش‌خریدار در صورت تخلف پیش‌فروشنده تعیین می‌کند و مقرر می‌دارد که در این حالت، پیش‌فروشنده موظف است خسارات وارده را بر اساس توافق طرفین یا نظر کارشناس منتخب آنان جبران نماید؛ با این حال، چنانچه توافقی حاصل نشود، پیش‌فروشنده مکلف است تمامی مبالغ پرداختی پیش‌خریدار را بر مبنای قیمت روز ساختمان و با نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی، به همراه سایر خسارات قانونی، به وی بازگرداند.
ماده ۹ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۹ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده را مسئول خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث می‌داند و او را ملزم می‌کند تا مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید؛ در صورتی که میزان خسارت وارده از مبلغ پرداختی بیمه بیشتر باشد، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت آن خواهد بود.
ماده ۱۰ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۱۰ قانون پیش‌فروش ساختمان به وضعیت تسهیلات بانکی در معاملات پیش‌فروش می‌پردازد؛ به این ترتیب که اگر بانک‌ها به پیش‌خریداران تسهیلات خرید بدهند، مبلغ تسهیلات توسط بانک از حساب پیش‌خریدار به حساب پیش‌فروشنده واریز می‌شود و به عنوان تضمین، مالکیت زمین به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و همچنین حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد، توسط بانک اخذ می‌گردد.
ماده ۱۱ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۱۱ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ۱۲ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۱۲ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، مالکیت پیش‌خریدار را به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی تعیین می‌کند، و در پایان قرارداد و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه مدارک ایفای تعهدات، از دفتر اسناد رسمی درخواست تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را نماید؛ اگر پیش‌فروشنده ظرف ده روز از انتقال خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، سند رسمی را به نام پیش‌خریدار تنظیم می‌کند و اداره ثبت اسناد و املاک نیز مکلف است به تقاضای ذی‌نفع، نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.
ماده ۱۴ قانون پیش‌فروش ساختمان
فرض کنید شما تمام تعهدات مالی خود را به عنوان خریدار در یک قرارداد پیش‌فروش ساختمان انجام داده‌اید، اما سازنده (پیش‌فروشنده) به دلایلی نتوانسته پروژه را در زمان مقرر به پایان برساند. حالا اگر مهندس ناظر ساختمان تایید کند که فقط کارهای جزئی (کمتر از ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی) باقی مانده، شما می‌توانید با قبول تقبل هزینه‌های باقی‌مانده پروژه، به دفتر اسناد رسمی بروید و درخواست کنید سند رسمی به نسبت سهمی که پرداخت کرده‌اید، به نام شما ثبت شود. در ضمن، اگر شما مجبور شوید هزینه‌هایی را که طبق قانون بر عهده سازنده بوده پرداخت کنید، این هزینه‌ها از حقوق شما در ماده ۱۱ قانون پیش‌فروش ساختمان و سایر موارد کسر نخواهد شد.
ماده ۱۵ قانون پیش‌فروش ساختمان
فرض کنید شما واحدی را پیش‌خرید کرده‌اید و در حال پرداخت اقساط آن هستید. ماده ۱۵ قانون پیش‌فروش ساختمان به این معنی است که تا زمانی که سند رسمی واحد به نام شما منتقل نشده، نه خودِ واحد، نه اقساط پرداختی و نه تعهداتی که برای پرداخت اقساط داده‌اید، قابل توقیف یا تامین برای بدهی‌های سازنده (پیش‌فروشنده) یا طلبکاران او نیست. به عبارت دیگر، این قانون از حقوق شما به عنوان پیش‌خریدار در برابر مشکلات مالی سازنده محافظت می‌کند.
ماده ۱۶ قانون پیش‌فروش ساختمان
فرض کنید شما واحدی را پیش‌خرید کرده‌اید و طبق قرارداد، باید اقساط آن را در زمان‌های مشخص پرداخت کنید. اگر شما در پرداخت اقساط تاخیر کنید، سازنده (پیش‌فروشنده) باید این موضوع را به صورت کتبی به دفترخانه‌ای که قرارداد را تنظیم کرده، اطلاع دهد. سپس، دفترخانه موظف است به شما اخطار دهد که ظرف یک هفته، اقساط عقب افتاده را پرداخت کنید. اگر شما ظرف یک ماه از دریافت اخطار، اقساط را پرداخت نکنید، سازنده حق دارد قرارداد را فسخ کند. به عبارت دیگر، این ماده قانونی به سازنده اجازه می‌دهد در صورت عدم پرداخت اقساط توسط خریدار، قرارداد را لغو کند.
ماده ۱۷ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۱۷ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ۱۸ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۱۸ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ۱۹ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۱۹ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده ۲۰ قانون پیش‌فروش ساختمان
(این ماده حذف شده است) در گذشته، اگر در مورد تفسیر یا اجرای قرارداد پیش‌فروش اختلافی پیش می‌آمد، یک هیئت داوری متشکل از سه نفر (یک داور از طرف خریدار، یک داور از طرف فروشنده و یک داور مشترک) به آن رسیدگی می‌کرد. اگر در انتخاب داور مشترک توافقی نمی‌شد، رئیس دادگستری شهرستان یک نفر را معرفی می‌کرد. داوران می‌توانستند از کارشناسان رسمی هم کمک بگیرند. اما اکنون طبق ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول این ماده حذف شده است.
ماده ۲۱ قانون پیش‌فروش ساختمان
(این ماده حذف شده است) قبلاً، سازنده (پیش‌فروشنده) قبل از هرگونه تبلیغ یا آگهی پیش‌فروش در رسانه‌ها، باید از مراجع قانونی مجوز انتشار آگهی می‌گرفت و آن را به رسانه‌ها ارائه می‌کرد. شماره و تاریخ مجوز هم باید در آگهی درج می‌شد. رسانه‌ها هم بدون مجوز حق انتشار آگهی را نداشتند و در صورت تخلف، جریمه می‌شدند. اما اکنون طبق ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول این ماده حذف شده است.
ماده ۲۲ و ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان
طبق ماده ۲۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها موظف هستند هنگام صدور پروانه ساختمان، برای هر واحد یک شناسنامه فنی مستقل با مشخصات کامل و ملحقات آن صادر کنند و به مالک تحویل دهند. در ماده ۲۳ هم آمده که اگر کسی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کند یا بدون مجوز، آگهی پیش‌فروش منتشر کند، مجازات می‌شود. مجازاتش هم حبس از سه ماه تا یک سال یا جریمه نقدی به اندازه دو تا چهار برابر پولی است که دریافت کرده است. البته این جرایم فقط با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی قابل پیگیری است و اگر شاکی رضایت دهد، پیگیری یا اجرای حکم متوقف می‌شود.
طبق ماده ۲۴ و ۲۵ قانون پیش‌فروش ساختمان،
طبق ماده ۲۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، مشاوران املاک فقط می‌توانند مذاکرات اولیه را انجام دهند و طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند؛ آنها حق ندارند خودشان قرارداد پیش‌فروش تنظیم کنند. اگر این کار را بکنند، برای بار اول پروانه کسب‌شان تا یک سال، برای بار دوم تا دو سال تعلیق و برای بار سوم باطل می‌شود. در ماده ۲۵ هم آمده که آیین‌نامه اجرایی این قانون باید توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و بعد از تایید رئیس قوه قضائیه، به تصویب هیئت وزیران برسد. این قانون که شامل ۲۵ ماده و ۴ تبصره است، در تاریخ ۱۲ دی ۱۳۸۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹ دی ۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.
مطلب مرتبط: عوارض ساختمان چیست؟
سوالات رایج در مورد قانون پیش فروش ساختمان
۱. منظور از پیش‌فروش ساختمان چیست؟
پیش‌فروش ساختمان به قراردادی گفته می‌شود که در آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد می‌شود واحد ساختمانی مشخصی را در آینده بسازد و به خریدار (پیش‌خریدار) تحویل دهد.
۲. آیا قرارداد پیش‌فروش باید به صورت رسمی ثبت شود؟
بله، طبق قانون، قرارداد پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود.
۳. چه مواردی باید در قرارداد پیش‌فروش ذکر شود؟
- مشخصات طرفین قرارداد
- مشخصات کامل ملک
- مشخصات فنی و معماری ساختمان
- شرایط پرداخت اقساط
- زمان تحویل واحد و تنظیم سند رسمی
- شرایط مربوط به خسارات و ضمانت‌ها
۴. در صورت تاخیر در تحویل واحد توسط پیش‌فروشنده، چه حقوقی برای پیش‌خریدار وجود دارد؟
پیش‌خریدار می‌تواند بر اساس قرارداد، خسارت تاخیر را از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/ ۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
۵. آیا پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد پیش‌فروش را فسخ کند؟
بله، در صورت تخلف پیش‌فروشنده از تعهدات خود، پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
۶. مسئولیت خسارات ناشی از عیب بنا بر عهده چه کسی است؟
طبق قانون، پیش‌فروشنده مسئول خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن است.
۷. آیا مشاوران املاک می‌توانند قرارداد پیش‌فروش تنظیم کنند؟
خیر، مشاوران املاک فقط مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی هستند و تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
۸. اگر مساحت واحد تحویل داده شده با مساحت ذکر شده در قرارداد متفاوت باشد چه باید کرد؟
ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده را دارد.
۹. اگر پیش خریدار اقساط خود را پرداخت نکند، چه اتفاقی می‌افتد؟
ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان دفترخانه موظف است ظرف یک هفته به پیش خریدار اخطار دهد تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در صورت عدم پرداخت اقساط در مهلت مقرر، پیش فروشنده می تواند نسبت به فسخ و تنفیذ فسخ قرارداد اقدام نماید.
مطلب مرتبط: تعداد طبقه مجاز ساختمان
جمع بندی در مورد قانون پیش‌فروش ساختمان
قانون پیش‌فروش ساختمان، با هدف ایجاد شفافیت و امنیت در معاملات پیش‌فروش، الزامات و حقوق طرفین را مشخص می‌کند؛ این قانون، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، درج مشخصات دقیق ملک و واحد در قرارداد، تعیین نحوه پرداخت اقساط و زمان تحویل، و تعیین ضمانت‌های اجرایی برای تخلفات را الزامی می‌کند. همچنین، پیش‌فروشنده را مسئول خسارات ناشی از عیب بنا و عدم رعایت ضوابط قانونی می‌داند و پیش‌خریدار را در صورت تخلف پیش‌فروشنده، صاحب حق فسخ و دریافت خسارت می‌کند. این قانون از حقوق پیش‌خریداران در برابر توقیف ملک یا اقساط توسط طلبکاران پیش‌فروشنده محافظت می‌کند و در صورت عدم انجام تعهدات توسط پیش‌خریدار، حق فسخ را برای پیش‌فروشنده قائل می‌شود.
