شرح کامل وظایف و اختیارات مدیر ساختمان یا آپارتمان
وظایف و اختیارات مدیر ساختمان تاثیری در امنیت ساکنین دارد؟مدیریت ساختمان نقش کلیدی در نظم، امنیت، رفاه ساکنین دارد. از جمله وظایف و اختیارات مدیر ساختمان می‌توان به مدیریت، حل و فصل اختلافات، مدیریت مالی و… شامل است. این نقش نیازمند مهارت های مدیریت و فنی است، زیرا بر آرامش ساکنین موثر است. راجع به اختیارات مدیر دسترسی به منابع مالی و مدارک است که این مدارک و پول امانت است . شخص مدیر باید یک صورت حساب از کار های انجام شده در زمان مدیریت خویش تهیه کند که مغایرت با مسائل مالی نداشته باشد. مدیر ساختمان باید اطمینان حاصل کند که تمامی امکانات و تجهیزات ساختمان به درستی کار می‌کنند و در صورت بروز مشکل، اقدامات لازم را به سرعت انجام دهد.
مدیر ساختمان کیست؟
انتخاب مدیر ساختمان از آن جهت ضروری است که هر ساختمان دارای بخش‌های عمومی (مانند راه پله‌ها، حیاط، پارکینگ، آسانسور و غیره) است که نیاز به مراقبت و رسیدگی مداوم دارد. علاوه بر این، زندگی در یک آپارتمان مستلزم رعایت نظم و قوانین خاصی است تا همزیستی ساکنین به درستی مدیریت شود. همچنین ممکن است ساختمان با مشکلاتی مانند خرابی تجهیزات یا نیاز به تعمیرات مواجه شود که برای رفع آنها، همکاری و مشارکت مالکین ضروری است. به همین دلیل، وجود مدیر یا مدیرانی که این امور را ساماندهی و مدیریت کنند، امری حیاتی است. به همین جهت وظایف و اختیارات مدیر ساختمان زیاد است و شخص لایقی را می‌خواهد.
نکته مهم: مدیر ساختمان لزوماً نباید از میان مالکین انتخاب شود. این فرد می‌تواند شخصی خارج از مجموعه مالکین باشد، اما باید دارای صلاحیت‌های لازم برای انجام وظایف محوله باشد. انتخاب مدیر شایسته و متعهد نقش کلیدی در بهبود کیفیت زندگی ساکنین و حفظ ارزش ساختمان ایفا می‌کند.
مدیر ساختمان چگونه انتخاب میشود؟
در ادامه مراحل انتخاب مدیر ساختمان و انتقال وظایف و اختیارات مدیر ساختمان گفته میشود:
تشکیل مجمع عمومی مالکین:
- مدیر ساختمان در مجمع عمومی سالانه یا فوق‌العاده انتخاب میشود.
- مالکین یا نمایندگان قانونی آنها در این جلسه حضور دارند.
شرایط انتخاب مدیر:
- مدیر می‌تواند از میان مالکین یا افراد خارج از ساختمان انتخاب شود.
- مدیر باید دارای صلاحیت اخلاقی، توانایی مدیریتی و تخصص لازم باشد.
روند رأی گیری:
- انتخاب مدیر با رأی مخفی یا علنی انجام میشود.
- تصمیمات با اکثریت آراء حاضرین معتبر است.
تعداد مدیران:
- تعداد مدیران باید فرد باشد (مثلاً یک یا سه نفر).
- ممکن است یک نفر به عنوان مدیر اصلی و بقیه به عنوان هیئت مدیره انتخاب شوند.
مدت مأموریت مدیر:
- مدت مأموریت معمولاً یک سال است، اما مجمع عمومی می‌تواند آن را تغییر دهد.
- مدیران جدید در مجمع عمومی سالانه انتخاب می‌شوند.
جایگزینی مدیر:
- در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر، مجمع عمومی فوق‌العاده برای انتخاب جانشین تشکیل میشود.
- اگر سه نفر یا بیشتر از هیئت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق‌العاده برای تجدید انتخاب تشکیل می‌گردد.
تعیین خزانه‌دار:
- یکی از مدیران به عنوان خزانه‌دار انتخاب میشود.
- خزانه‌دار مسئول مدیریت مالی و نگهداری اسناد درآمد و هزینه است.
ابلاغ تصمیمات:
تصمیمات مجمع عمومی به صورت کتبی به مالکین ابلاغ میشود و مدیران موظف به اجرای آنها هستند.
نکات که هر مدیر ساختمانی باید بداند:
کپسول آتش‌نشانی، ابزاری حیاتی برای خاموش کردن آتش‌های کوچک و کنترل حریق‌های اولیه است. این وسیله با پرتاب مواد خاموش‌کننده، اکسیژن را از آتش جدا کرده و از گسترش آن جلوگیری می‌کند. کپسول‌های آتش‌نشانی در انواع مختلف و برای خاموش کردن انواع مختلف آتش (جامدات، مایعات، گازها، فلزات و آتش‌های الکتریکی) طراحی شده‌اند.
وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
۱. اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین
مدیر موظف است تصمیمات گرفته‌شده در مجمع عمومی مالکین را به‌طور کامل و دقیق اجرا کند. این تصمیمات می‌تواند شامل مسائل مالی، قوانین داخلی ساختمان، یا هر موضوع دیگری باشد که به بهبود شرایط زندگی در ساختمان مربوط میشود.
۲. محاسبه و دریافت حق شارژ از ساکنین
مدیر ساختمان مسئولیت محاسبه حق شارژ (هزینه‌های مشترک ساختمان) و دریافت آن از ساکنین را بر عهده دارد. حق شارژ معمولاً برای تأمین هزینه‌های نگهداری، تعمیرات و سایر امور عمومی ساختمان استفاده میشود.
۳. برخورد با ساکنینی که حق شارژ را پرداخت نمی‌کنند
در صورت عدم پرداخت حق شارژ توسط برخی ساکنین، مدیر ساختمان موظف است با رعایت قوانین و مقررات، اقدامات لازم را برای وصول این مبالغ انجام دهد. این اقدامات می‌تواند شامل ارسال اخطار، پیگیری قانونی یا سایر روش‌های تعیین‌شده در قوانین داخلی ساختمان باشد.
۴. ارائه گزارش مالی و عملکردی به مجمع عمومی مالکین
مدیر ساختمان باید به‌طور دوره‌ای گزارش مالی و گزارش عملکردی را به مجمع عمومی مالکین ارائه دهد. این گزارش‌ها شامل درآمدها، هزینه‌ها، اقدامات انجام‌شده و برنامه‌های آینده است.
۵. بیمه آتش‌سوزی ساختمان
مدیر ساختمان مسئولیت بیمه آتش‌سوزی ساختمان را بر عهده دارد. این بیمه برای پوشش خسارات ناشی از حوادثی مانند آتش‌سوزی ضروری است و مدیر باید اطمینان حاصل کند که ساختمان تحت پوشش بیمه مناسب قرار دارد. از جمله وظایف و اختیارات مدیر ساختمان می‌توان به بیمه آتش سوزی ساختمان اشاره کرد که ما یک مقاله اختصاصی به نام بیمه آتش سوزی ساختمان و انواع آن چیست؟ نوشته شده.
۶. رسیدگی به اعتراضات و شکایات ساکنین
مدیر ساختمان باید به اعتراضات و شکایات ساکنین رسیدگی کند و در صورت لزوم، اقدامات لازم را برای حل اختلافات انجام دهد. این امر به حفظ آرامش و نظم در ساختمان کمک می‌کند. وظایف و اختیارات مدیر ساختمان در ظاهر جالب است اما سختی های خاص خود را دارد مانند، شکایت ها باز سازی ها و موراد دیگر که با کمک هیئت مدیره حل میشود.
۷. ارائه گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک
در صورت درخواست ساکنین (به ویژه هنگام نقل و‌انتقال واحدها)، مدیر ساختمان موظف است گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک را صادر کند. این گواهی نشان دهنده‌ی پرداخت کامل حق شارژ و سایر هزینه‌های متعلقه توسط ساکن است.
آیا مدیران ساختمان می‌توانند حقوق دریافت کنند؟
حقوق مدیر ساختمان به عنوان فردی که مسئولیت‌های مهمی را در مدیریت و نگهداری ساختمان بر عهده دارد، باید به‌طور منصفانه و متناسب با وظایف و اختیارات مدیر ساختمان و کار او تعیین شود. این حقوق معمولاً در مجمع عمومی مالکین تعیین میشود و می‌تواند به صورت ماهانه یا سالانه پرداخت گردد.
پرسش و پاسخ درمورد وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
مدیر ساختمان چگونه با ساکنین متخلف برخورد می‌کند؟
پاسخ: مدیر ساختمان می‌تواند با ساکنین متخلف به روش‌های زیر برخورد کند:
- ارسال اخطار کتبی.
- جریمه مالی (در صورت تصویب در مجمع عمومی).
- ارجاع موضوع به مراجع قانونی در صورت ادامه تخلف.
این مورد جزو معایت وظایف و اختیارات مدیر ساختمان است.
آیا مدیر ساختمان می‌تواند در امور داخلی واحدها دخالت کند؟
پاسخ: خیر، مدیر ساختمان فقط مسئول بخش‌های عمومی ساختمان است و نمی‌تواند در امور داخلی واحدها دخالت کند، مگر اینکه این امور به بخش‌های عمومی یا امنیت ساختمان آسیب برساند.
مدیر ساختمان چگونه گزارش‌های مالی را ارائه می‌دهد؟
پاسخ: مدیر ساختمان موظف است گزارش‌های مالی را به‌طور دوره‌ای به مجمع عمومی ارائه دهد. این گزارش‌ها شامل درآمدها، هزینه‌ها و اسناد مربوطه است و باید به همراه ترازنامه برای تصویب به مجمع عمومی تسلیم شود.
لیست وظایف مدیر ساختمان به صورت خلاصه
- مدیر ساختمان وظایف متعددی بر عهده دارد که به طور کلی می‌توان آنها را به شرح زیر دسته‌بندی کرد:
- حفظ و نگهداری از ساختمان و مشاعات آن (راه‌پله، آسانسور، حیاط، پشت‌بام و غیره)
- نظارت بر عملکرد تاسیسات ساختمان (آب، برق، گاز، گرمایش، سرمایش و غیره)
- انجام تعمیرات و نگهداری‌های دوره‌ای ساختمان
- نظارت بر نظافت ساختمان و مشاعات
- نظارت بر عملکرد نگهبان و سایر کارکنان ساختمان
- اجرای مصوبات مجمع عمومی ساختمان
- محاسبه و دریافت شارژ ساختمان از ساکنین
- پرداخت هزینه‌های جاری ساختمان (آب، برق، گاز، نظافت، تعمیرات و غیره)
- تهیه گزارش‌های مالی و ارائه آن به مجمع عمومی
- بیمه کردن ساختمان در برابر حوادث احتمالی
- نگهداری از اسناد و مدارک مربوط به ساختمان
- ایجاد ارتباط موثر و سازنده با ساکنین ساختمان
- رسیدگی به شکایات و اعتراضات ساکنین
- حل و فصل اختلافات بین ساکنین
- برگزاری جلسات مجمع عمومی ساختمان
- اطلاع‌رسانی به ساکنین در خصوص مسائل مربوط به ساختمان
- آشنایی با قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان‌نشینی
- پیگیری حقوقی مطالبات ساختمان از ساکنین بدهکار
- نمایندگی ساختمان در مراجع قانونی
- اطمینان از ایمنی ساختمان در برابر حریق، زلزله و سایر حوادث
- نصب و نگهداری تجهیزات ایمنی (کپسول آتش‌نشانی، سیستم اعلام حریق و غیره)
- آموزش ساکنین در خصوص مسائل ایمنی
نظرات افراد در مورد وظایف مدیر ساختمان
مدیر ساختمانی همش مسئولیته. کسی از آسانسور سقوط کنه. و آسانسور بیمه نداشته باشه .مدیر باید تماما پاسخگو باشه. یه نفر میاد تعمیر پمپ یا نظافت .یا هرکاری . اتفاقی براش بیوفته مدیر باید جواب بده. دقت کنید ساختمان باید بیمه هئیت مدیره باشه آسانسور اول باید استاندارد باشه .و بعدش همی بیمه باشه.
آیا مدیر ساختمان باید حقوق بگیرد
پرداخت حقوق به مدیر ساختمان بستگی به توافق بین ساکنین و مدیر دارد. در برخی از ساختمان‌ها، مدیر به صورت افتخاری و بدون دریافت حقوق این مسئولیت را بر عهده می‌گیرد. در حالی که در ساختمان‌های بزرگ‌تر و با وظایف پیچیده‌تر، ممکن است پرداخت حقوق به مدیر ضروری باشد. میزان حقوق مدیر نیز معمولاً توسط مجمع عمومی ساختمان تعیین میشود و باید به گونه‌ای باشد که هم منصفانه باشد و هم با توان مالی ساختمان همخوانی داشته باشد. در نهایت، تصمیم‌گیری در مورد پرداخت حقوق به مدیر ساختمان باید با توافق و رضایت همه ساکنین انجام شود.
آیا مدیر آپارتمان باید از میان مالکان باشد؟
خیر، مدیر آپارتمان می‌تواند از میان مالکان، مستأجران یا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب شود.
وظیفه اصلی مدیر ساختمان چیست؟
مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. تعداد مدیران در صورت تعدد باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران ساختمان طبق قانون ۲ سال است، اما این مدت قابل افزایش یا کاهش از سوی مجمع عمومی است و انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر بلامانع است.
آیا مدیر قبل از پایان مدت مدیریتش قابل برکناری است؟
بله، این امر توسط مجمع عمومی صورت می‌گیرد و از طرفی مدیر یا مدیران حق دارند از سمت خود استعفا دهند. در صورت فوت، عزل یا استعفای مدیر، مجمع عمومی جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا مدیران جدیدی انتخاب می‌کند. در صورت تعدد مدیر در یک آپارتمان، تصمیمات مدیران چه زمانی معتبر است؟ تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.
آیا مدیر یا مدیران می‌توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند؟
طبق ماده ۱۹ قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران امین شرکا بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.
غیر از حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی، مدیران چه وظایف دیگری بر عهده دارند؟
پاسخ:
- مدیران موظفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند و سهم هر شریک از حق بیمه را اخذ و به بیمه گر پرداخت کنند.
- مدیران موظفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت به شریک اعلام نمایند.
- برای انجام وظیفه مذکور در بند ۲ موضوع به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام خواهد شد.
- در مجتمع هایی که بیش از ۱۰ آپارتمان تاسیس شده مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری بنا دربان استخدام کنند.
- رسیدگی به اعتراض شرکاء در مورد سهمیه یا میزان هزینه ها. (در صورت عدم رسیدگی فرد معترض حق مراجعه به دادگستری را دارد.)
- مدیران می توانند با تصویب مجمع عمومی به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری مبالغی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت کنند.
- مطالبه هزینه های مشترک با ارسال اظهارنامه به مالک یا استفاده کننده ای که از پرداخت سهم خود امتناع می کنند.
- مراجعه به دستگاه قضایی جهت وصول هزینه های مشترک از مالک یا استفاده کننده ای که سهم خود را از هزینه ها نپرداخته است.
- دادن تسویه حساب هزینه های مشترک به دفاتر اسناد رسمی به هنگامی که در مورد واحد مورد نظر هر نوع سند انتقال اعم از اجاره، رهن، صلح، هبه و… تنظیم می شود.
پرسش: آیا مدیران می توانند به علت امتناع از پرداخت هزینه های مشترک، خدمات آب، برق، گاز و… واحد مربوطه را قطع کنند؟
پاسخ:
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر اظهارنامه ای به ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود. اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را نپردازد مدیر می تواند از دادن خدمات مشترک (نه اختصاصی) مانند شوفاژ، آب گرم و… به آن شخص خودداری کند. بنابراین قطع برق اختصاصی یا آب اختصاصی ممنوع بوده و جرم محسوب می شود لذا در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن نباشد مدیر می تواند به مراجع قضایی شکایت کند و دادگاه موظف است به این شکایت خارج از نوبت رسیدگی می کند و احد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم کند و تا دو برابر بدهی به نفع مجموعه آن شخص را جریمه نماید.
پرسش: اگر یکی از واحدها برای سایرین ایجاد مزاحمت کند آیا مدیر موظف است از واحد مزبور شکایت کند؟
پاسخ:
خیر مدیر آپارتمان فقط در موارد مذکور در قانون تملک آپارتمان ها که در بالا به آنها اشاره شد حق دارد به نمایندگی اقامه دعوی کند و نسبت به آنچه که خارج از حدود وظایف اوست حق شکایت و اقامه دعوی ندارد برای مثال اقامه شکایت علیه همسایه مبنی بر رفع رطوبت و جبران خسارت نسبت به همسایه دیگر از جمله وظایف او نیست. اما اگر رطوبت به نحوی باشد که به زیربنای کل ساختمان یا قسمت های مشترک لطمه وارد کند در این حالت حق شکایت یا اقامه دعوی هنگامی برای مدیر متصور است که در اساسنامه سازمان مالکان به آن اشاره شده باشد و الا هر یک از مالکان حق شکایت خواهند داشت.
پرسش: اگر مدیر ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه نکند چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
پاسخ:
در صورت عدم انجام این وظیفه قانونی و بروز آتش سوزی مدیر مسئول جبران خسارت وارده خواهد بود.
نتیجه گیری کلی درباره شرح کامل وظایف و اختیارات مدیر ساختمان یا آپارتمان
مدیر ساختمان یا آپارتمان، با نقشی کلیدی در حفظ نظم و آرامش، مسئولیت اداره و نگهداری مشاعات ساختمان را بر عهده دارد. او موظف به اجرای تصمیمات مجمع عمومی، محاسبه و دریافت شارژ، ارائه گزارش مالی، بیمه ساختمان، رسیدگی به شکایات و حفظ امنیت است. اختیارات او شامل اقدام قانونی در صورت تخلف، عقد قرارداد با پیمانکاران و تعیین قوانین داخلی با مشورت مجمع عمومی میشود. مدیری امین، مسئولیت‌پذیر، آگاه به قوانین، شفاف در امور مالی و دارای روابط عمومی بالا، می‌تواند محیطی آرام و امن برای ساکنین فراهم کند.
