تعهدات سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از روش‌های ایده‌آل برای نوسازی و بازسازی ساختمان مشارکت در ساخت سازنده و مالک است. آشنایی با تعهدات سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت به هر دو طرف کمک می‌کند تا به تعهدات و وظایف خود عمل کرده و با حقوق قانونی خود آشنا شوند. برای جلوگیری از هرگونه سوء نیت توصیه می‌شود مالک و سازنده فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت را تحت نظر حقوقدان و با مشورت او بررسی کرده سپس امضا کنند. در ادامه مقاله تعهدات مالک و سازنده را به طور کامل توضیح داده ایم. برای آشنایی با تعهدات سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت ادامه مطلب را بخوانید.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
از مهمترین تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت باید به تحویل زمین و ملک در موعد مقرر اشاره کرد که شامل موارد زیر می‌شود:
- ارائه مستندات مالکیت و مدارک لازم
- زمین‌های لازم برای شروع ساخت و ساز
- آماده‌سازی محل ساخت و ساز
- حل و فصل ادعاهای حقوقی احتمالی
- مشورت با وکیل برای حل اختلاف از طریق رسیدگی به ادعاهای حقوقی و مسائل قانونی مرتبط با ملک
- رفع هرگونه رهن، قید، بازداشت یا مصادره غیر مجاز و غیر قانونی بر روی ملک تا سازنده مطمئن شود که ملک به طور کامل آزاد بوده و بعد از فروش به راحتی آن را انتقال دهد.
- تسویه تمامی بدهی‌های مربوط به ملک قبل از تحویل آن به سازنده
- پرداخت مالیات معوقه، هزینه‌های انتقال مالکیت یا هر نوع بدهی دیگر
- انتقال مالکیت و ثبت اسناد در زمان‌هایی که در قرارداد ثبت شده است.
- تعهد به بازپرداخت مبلغ قرض‌الحسنه به سازنده پس از دریافت آپارتمان نوساز
- اعطای وکالت به سازنده برای انجام امور ثبتی، پیگیری امور مالی، اخذ مجوزهای لازم و سایر امور مرتبط با ملک؛ البته برای اعطای وکالت توصیه می‌شود مالک حتماً از وکیل یا حقوقدان کمک بگیرد تا وکالت‌نامه کاملاً قانونی و به نفع مالک و سازنده باشد.
اگر نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک مطالعه شود، یکی از تعهدات اصلی مالک عدم واگذاری زمین در حین ساخت و ساز به شخصی غیر از سازنده اولیه است که شامل ممنوعیت انتقال ساخت و ساز به دیگران یا تضمین ادامه دادن همکاری با سازنده است. همچنین مالک موظف است، تاییدیه‌های مورد نیاز را به سازنده ارائه دهد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید به پرداخت تمامی هزینه‌های مربوط به ساخت و اجرای پروژه اشاره کرد از جمله هزینه‌های خرید مواد اولیه، نیروی کار، تجهیزات، ماشین‌آلات، هزینه‌های اداری و… مالک باید به هنگام امضا کردن قرارداد به تعهد مالی سازنده توجه داشته باشد. چون از لحاظ قانونی درصد بیشتر سرمایه اولیه برای ساخت ساز بر عهده سازنده است. از دیگر وظایف سازنده می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- سازنده موظف است تمام مراحل اجرای پروژه را با دقت و دقیقاً طبق نقشه‌ها، طرح‌ها و مشخصات توافق شده با مالک انجام دهد.
- سازنده موظف به رعایت استانداردها و مقررات ایمنی مربوط به ساخت و اجرای پروژه بوده و شامل اجرای اقدامات ایمنی و احتیاط‌های لازم برای جلوگیری از وقوع حوادث و تضمین ایمنی کارگران و محیط کار است.
- سازنده باید از افرادی که دارای صلاحیت، تجربه و تخصص لازم برای انجام کارهای مربوط به پروژه هستند کمک بگیرد.
- سازنده باید بیمه‌نامه‌های معتبر مربوط به مسئولیت‌های حقوقی، حوادث کاری، خسارات و ضررهای مالی مرتبط با پروژه را تهیه کند.
- سازنده نمی‌تواند تعهدات و مسئولیت‌های خود را به شخص یا شرکت دیگری واگذار کرده و موظف است به صورت مستقل تمامی تعهدات قرارداد را اجرا کند.
- در کاملترین قرارداد مشارکت در ساخت اشاره شده که سازنده ملزم به پرداخت تمامی مطالبات مالک، پیمانکاران، تامین‌کنندگان و افراد دیگر مرتبط با پروژه است.
چند نکته مهم در نمونه قرارداد کارگزاری مشارکت در ساخت
مالک و سازنده بهتر است چند نمونه قرارداد کارگزاری مشارکت در ساخت را مطالعه کرده و نکات مهم را بررسی کنند. برای عقد قرارداد کارگزاری مشارکت در ساخت، مهمترین نکاتی که باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:
- در قرارداد وظایف و مسئولیت‌های هر طرف به دقت تعیین می‌شود تا هر دو طرف از حقوق و تعهدات خود آگاه باشند.
- مدت زمان اعتبار قرارداد مشخص می‌شود.
- شرایط مالی از جمله میزان پرداخت‌ها، زمانبندی پرداخت و همچنین میزان کارمزد در قرارداد واضحاً ذکر می‌شود.
- شرایطی که در صورت نقض توسط یکی از طرفین، موجب فسخ قرارداد خواهد شد در قرارداد به دقت تعیین شوند.
- در صورتی که ایده‌ها یا اختراعاتی در طول مدت قرارداد ایجاد شود، حقوق مالکیت فکری مانند حقوق پدیدآورنده در قرارداد تعیین می‌شود.
- در قرارداد مشخص می‌شود که مسئولیت سازنده ساختمان چند سال است؟ به طور معمول تعهد سازنده به تضمین کیفیت ساختمان و رفع اشکالات احتمالی در ۱۰ سال پس از تحویل آن است.
کاملا مشخص است قرارداد مشارکت در ساخت بسیار پیچیده است. تبصره‌ها و بندهای مخصوصی در قرار دارد ذکر می‌شود که با کوچک‌ترین تغییری باعث زیان‌های مالی برای یکی از طرفین خواهد شد. مالک یا سازنده، برای آشنایی بیشتر با چارچوب قرارداد می‌توانند نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ویلا را از سایت‌های معتبر دانلود و مطالعه کنند. سپس هر کدام از بندها و تبصره‌ها را جداگانه بررسی کنند تا اطلاعات حقوقی بیشتری به دست آورند.
ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت شامل سه مورد است:
- تضمین حسن انجام کار: اگر شرکت یا فرد وظایف و تعهدات خود را به صورت صحیح و به موقع انجام ندهد، ضمانت اجرایی برای پرداخت جبران خسارت به طرف دیگر (مثلاً صاحب پروژه) فراهم می‌کند.
- تضمین مربوط به خسارت تاخیر انجام تعهد: اگر شرکت یا فرد مشارکت کننده در ساخت، تعهدات خود را به موقع انجام نداده و باعث تاخیر در پروژه شود، ضمانت اجرایی امکان جبران خسارت‌های مالی و غیرمالی را برای صاحب پروژه فراهم می‌کند.
- تضمین سرمایه: اگر شرکت یا فرد مشارکت کننده در ساخت به هر دلیلی وظایف مالی خود را انجام ندهد، ضمانت اجرایی برای تامین مبالغ مالی مورد نیاز برای ادامه پروژه و جبران خسارت‌های مالی به صاحب پروژه کمک می‌کند.
تعهدات سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت به نفع هر دو طرف بوده و به مالک و سازنده اجازه نمی‌دهد که از محدوده اختیارات خود خارج و وظایف را انجام ندهند. با دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت pdf از سایت معتبر می‌توان آن را به یک وکیل و حقوقدان نشان و از جوانب گوناگون قرارداد را مورد بررسی قرار داد.
تحویل ملک به سازنده از تعهدات مالک در مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی است بین مالک و سازنده. یکی از تعهدات مهم مالک، تحویل ملک به سازنده در زمان مشخص شده در قرارداد است. به عبارت ساده‌تر، شما به‌عنوان مالک باید در موعد مقرر، زمینی که قرار است روی آن ساخت‌وساز انجام شود را به سازنده بدهید.
چه زمانی باید ملک را تحویل دهیم؟
زمان دقیق تحویل ملک در قرارداد مشخص می‌شود. معمولاً بعد از اینکه سازنده مجوز ساخت را گرفت و بخشی از هزینه‌ها را پرداخت کرد، موعد تحویل ملک فرا می‌رسد.
چرا تحویل به موقع مهم است؟
اگر ملک را به موقع به سازنده تحویل ندهید، او هم نمی‌تواند طبق برنامه‌ریزی قبلی ساخت‌وساز را شروع کند. این موضوع باعث تأخیر در پروژه و ممکن است مشکلات دیگری را نیز به وجود آورد.
وکالت به سازنده برای انجام کارهای اداری
برای اینکه سازنده بتواند مجوزهای لازم برای ساخت‌وساز را بگیرد، باید برخی کارهای اداری را انجام دهد. برای این کار، شما به‌عنوان مالک باید به سازنده وکالت دهید تا به نمایندگی از شما به این امور رسیدگی کند. این وکالت فقط برای انجام کارهای اداری ساخت‌وساز است و به سازنده اجازه نمی‌دهد که کار دیگری انجام دهد.
مدارک مورد نیاز برای وکالت
برای دادن وکالت، باید مدارک مالکیت ملک را به صورت امانت به سازنده بدهید. البته در قرارداد باید مشخص شود که سازنده پس از اتمام کار، این مدارک را به شما پس می‌دهد.
انتقال سند به نام سازنده
یکی از مهمترین قسمت‌های قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه انتقال سند ملک به نام سازنده است. سه روش اصلی برای این کار وجود دارد:
انتقال سند در ابتدای کار: در این روش، شما از همان ابتدا بخشی از سند را به نام سازنده می‌زنید. این روش ریسک بیشتری برای مالک دارد و توصیه نمی‌شود.
انتقال سند در پایان کار: در این روش، شما در پایان پروژه و پس از تحویل ساختمان، سند را به نام سازنده می‌زنید. این روش برای مالک امن‌تر است.
انتقال تدریجی سند: در این روش، با پیشرفت کار ساخت‌وساز و پرداخت هزینه‌ها توسط سازنده، بخش‌هایی از سند به نام او منتقل می‌شود.
کدام روش بهتر است؟
انتخاب بهترین روش انتقال سند بستگی به شرایط و توافق شما با سازنده دارد. بهتر است با یک مشاور حقوقی مشورت کنید تا بهترین تصمیم را بگیرید.
نکات مهم در تعهدات مالک در مشارکت در ساخت:
قرارداد را به دقت مطالعه کنید: قبل از امضای قرارداد، تمام بندهای آن را به دقت بخوانید و در صورت داشتن هرگونه سوال، از یک وکیل کمک بگیرید.
به یک مشاور املاک یا حقوقی مراجعه کنید: این افراد می‌توانند در تنظیم قرارداد و حل مسائل احتمالی به شما کمک کنند.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به طور خلاصه
وقتی قرار است یک ساختمان جدید ساخته شود، معمولاً مالک زمین و سازنده با هم قراردادی می‌بندند که به آن قرارداد مشارکت در ساخت می‌گویند. در این قرارداد، سازنده تعهداتی دارد که باید آن‌ها را انجام دهد.
تعهدات اصلی سازنده عبارتند از:
داشتن توانایی و مجوز لازم:
سازنده باید توانایی فنی و مالی لازم برای ساخت ساختمان را داشته باشد و مجوزهای قانونی برای انجام این کار را دریافت کرده باشد. سازنده موظف است پیش از آغاز عملیات ساختمانی، کلیه مجوزهای لازم را از مراجع ذی‌صلاح، به ویژه شهرداری، اخذ نماید. این مجوزها تأییدی بر قانونی بودن ساخت‌وساز بوده و تضمین‌کننده رعایت استانداردهای ساختمانی و ایمنی هستند.
مراحل اخذ مجوز ساخت معمولاً به شرح زیر است:
تهیه نقشه‌های معماری و اجرایی: سازنده به همراه مهندس ناظر، نقشه‌های دقیق و کاملی از ساختمان را تهیه می‌کند که شامل پلان‌ها، نماها، برش‌ها و جزئیات اجرایی است.
تکمیل فرم‌های درخواست: فرم‌های درخواست صدور پروانه ساخت را با دقت تکمیل کرده و به همراه مدارک مورد نیاز به شهرداری ارائه می‌دهد.
پرداخت عوارض: عوارض ساختمانی بر اساس قوانین و مقررات شهرداری تعیین شده و باید پرداخت شود.
بررسی و تأیید نقشه‌ها: کارشناسان شهرداری نقشه‌ها را بررسی کرده و در صورت تایید، پروانه ساخت صادر می‌شود.
اخذ سایر مجوزها: علاوه بر پروانه ساخت، ممکن است مجوزهایی از ادارات دیگر مانند آب و فاضلاب، گاز و برق نیز مورد نیاز باشد.
تهیه نقشه و مجوز ساخت:
سازنده در مشارکت در ساخت باید با همکاری مالک، نقشه‌های ساختمان را تهیه کند و مجوزهای لازم برای ساخت را از شهرداری و سایر ارگان‌های مربوطه بگیرد.
مراحل تهیه نقشه و اخذ مجوز ساخت:
انتخاب مهندس معمار: سازنده معمولاً با یک مهندس معمار مجرب همکاری می‌کند تا نقشه‌های ساختمان را تهیه کند.
تهیه نقشه‌های معماری و اجرایی: مهندس معمار با توجه به نیازهای مالک و قوانین شهرسازی، نقشه‌های دقیق و کاملی از ساختمان را تهیه می‌کند. این نقشه‌ها شامل پلان‌ها، نماها، برش‌ها و جزئیات اجرایی است.
تکمیل پرونده: سازنده باید پرونده کاملی از مدارک مورد نیاز شامل نقشه‌ها، سند مالکیت، شناسنامه و کارت ملی مالک و سایر مدارک را تهیه کند.
ارائه درخواست به شهرداری: پرونده کامل به همراه درخواست صدور پروانه ساخت به شهرداری ارائه می‌شود.
بررسی و تأیید نقشه‌ها: کارشناسان شهرداری نقشه‌ها را از نظر تطابق با قوانین و مقررات شهرسازی بررسی می‌کنند.
پرداخت عوارض ساختمان: پس از تایید نقشه‌ها، سازنده باید عوارض ساختمانی را پرداخت کند.
صدور پروانه ساخت: در صورت تایید نهایی، شهرداری پروانه ساخت را صادر می‌کند.
مطلب مرتبط: نقشه فاز صفر چیست؟
تأمین هزینه‌ها از وظایف سازنده در مشارکت در ساخت:
یکی از مهمترین تعهداتی که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده می‌گیرد، تأمین هزینه‌های ساخت است. این هزینه‌ها شامل تمامی هزینه‌های مرتبط با ساخت ساختمان از ابتدای پروژه تا تحویل نهایی آن می‌باشد. تمام هزینه‌های ساخت از جمله خرید مصالح، پرداخت دستمزد کارگران و هزینه‌های جانبی بر عهده سازنده است.
اجرای ساخت و ساز:
سازنده باید تمام مراحل ساخت از پی‌ریزی تا اتمام کار را طبق برنامه و با کیفیت مناسب انجام دهد. سازنده باید در تمام مراحل ساخت، قوانین و مقررات ساختمانی را رعایت کند و ایمنی کارگران را تأمین کند. سازنده باید ساختمان را در زمان مقرر و با کیفیت مطلوب به مالک تحویل دهد. و پس از اتمام ساخت، سازنده باید از شهرداری پایان کار ساختمان را دریافت کند.
سایر تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت:
همکاری با مالک: سازنده باید در طول مدت ساخت با مالک همکاری کند و او را از پیشرفت کار آگاه سازد.
بیمه ساختمان و کارگران: سازنده باید ساختمان در حال ساخت و کارگران را بیمه کند تا در صورت بروز حادثه، خسارت‌ها جبران شود.
پرداخت هزینه‌های جانبی: برخی هزینه‌های جانبی مانند هزینه‌های آزمایشگاه، هزینه‌های نظارت و هزینه‌های بیمه ممکن است بر عهده سازنده باشد.
مهم است بدانید:
قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد مهم است: قبل از امضای قرارداد، حتماً آن را به دقت مطالعه کنید و در صورت نیاز از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید.
حقوق هر دو طرف در قرارداد مشخص می‌شود: در این قرارداد، حقوق و وظایف هر دو طرف (مالک و سازنده) به طور دقیق مشخص می‌شود.
نقش مهندس ناظر: مهندس ناظر بر اجرای صحیح پروژه نظارت می‌کند و اطمینان حاصل می‌کند که ساختمان با کیفیت و طبق استانداردها ساخته می‌شود.
بیمه کردن از وظایف سازنده مشارکت در ساخت
سازنده موظف است ساختمان در حال ساخت و تمام کارگرانی که در این پروژه مشغول به کار هستند را بیمه نماید. این بیمه نامه‌ها به عنوان یک پوشش محافظتی عمل کرده و در صورت بروز هرگونه حادثه غیرمنتظره، مانند آتش‌سوزی، زلزله، یا آسیب‌های وارده به کارگران، خسارات وارده را جبران می‌نماید.
خلاصه ای در مورد تعهدات سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت:
سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت نقش مهمی دارد و باید تعهدات خود را به طور کامل انجام دهد. مالک نیز باید بر اجرای پروژه نظارت داشته باشد و از پیشرفت کار مطمئن شود.
در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات اصلی سازنده شامل اجرای پروژه طبق نقشه‌ها و مشخصات فنی، رعایت زمانبندی و تأمین کیفیت مصالح است. مالک نیز موظف به تأمین زمین، پرداخت به موقع هزینه‌ها و همکاری در ارائه مجوزهای لازم می‌باشد. هر دو طرف باید در مدیریت پروژه و حل اختلافات همکاری کنند. همچنین، حفظ ایمنی و رعایت مقررات قانونی از دیگر تعهدات مشترک است.
